¿Conviene adelantar los pagos de la hipoteca para amortizarla?

Ahorrar y evitar riesgos económicos son los principales objetivos de los hipotecados desde las incesantes subidas del euríbor. Ante esto, surge la duda sobre si conviene adelantar los pagos de la hipoteca para amortizarla.

Con el euríbor en máximos desde finales de 2008, en pleno estallido de la burbuja inmobiliaria, hay quien piensa ya en cómo hacer frente al encarecimiento de su hipoteca variable; para un préstamos medios de entre 150.000 y 300.000 euros, la cuota aumentará entre 200 y 500 euros. Entre las opciones para capear el temporal están cambiarse a tipo fijo… o buscar ahorrarse intereses con una amortización anticipada.

¿Qué es una amortización anticipada? Esta consiste en adelantar parte o todo el pago de la deuda hipotecaria; no ir solo cuota a cuota, sino quitarte de golpe una cuantía mayor para tratar de reducir lo que se paga mes a mes o el número de años a pagar.

En este sentido, cuando se va al banco a realizar esta operación, la entidad pregunta cómo queremos descontar el dinero que vamos a pagar de la deuda anticipadamente. Al realizar esta amortización extroardinaria se pueden hacer dos cosas: «Reducir el plazo de devolución para acabar de pagar antes el préstamo. La cuota mensual seguirá siendo la misma que antes de llevar a cabo la amortización. O bien reducir el importe de las cuotas para pagar menos cada mes. El plazo de devolución se mantendrá sin cambios».

Ahora bien, hay una serie de préstamos que se verían más beneficiados que otros por hacer una amortización anticipada en función del momento de la hipoteca. «El mejor momento para amortizar nuestra hipoteca será cuando tengamos ahorrada una parte importante de dinero que no vayamos a necesitar, o porque tengamos un ingreso extra con el que no contábamos», indica Bankinter en su blog.

En este sentido, cabe recordar que en España «las hipotecas siguen el sistema de amortización francés, por lo que los primeros años se pagan un porcentaje mayor de intereses y al final del préstamo una proporción mayor de capital». La conclusión de esta entidad financiera es que «cuanto antes hagamos la amortización anticipada de nuestra hipoteca mejor, ya que a la larga pagaremos menos intereses». Hacerlo al principio del préstamo en lugar de al final.

Una vez considerado esto hay que preguntarse si queremos amortizar bajando la cuota mensual o reduciendo años de hipoteca. Como indica BBVA en su portal de finanzas, «reducir el importe de la cuota (recordamos que esta incluye tanto capital como intereses) hace que los pagos mensuales se afronten de manera más desahogada. A su vez, al amortizar una parte del capital de la hipoteca, se verán reducidos los intereses totales a pagar a lo largo del préstamo». Por su parte, «reducir el plazo de amortización asegura una mayor rentabilidad, ya que se pagan menos intereses en comparación con la opción anterior (disminución de la cuota). Como inconveniente, la cuota mensual no se reduce». En teoría sale más a cuenta bajar años y no cuota.

Tomás Gómez Franco, profesor del Grado en Administración y Dirección de Empresas de VIU – Universidad Internacional de Valencia, recuerda que todo depende de la capacidad adquisitiva de la persona. «Lo importante es acudir a la sucursal y que el banco te diga cuánto te reduce la cuota o los años. Ahí ya calibras si te va a aportar suficiente renta disponible o no la minoración de cuota», señala en caso de que se elija esa opción. En otras palabras, tener realizados los cálculos sobre si el ahorro es realmente atractivo o no.

Por ejemplo, una hipoteca de 150.000 euros al 2% y con un plazo de 30 años; en el año 15 amortizas anticipadamente 25.000 euros. Así es como salen las cuentas:

AMORTIZACIÓN ANTICIPADA Opción 1

Con reducción de cuota

Queda por pagar 15 años del préstamos a una cuota mensual de 554,43 euros. Realizamos una amortización anticipada y decidimos que se aplique como una reducción de la cuota que se paga cada mes.

En este caso siguen quedando 15 años de plazo de amortización pero la cuota ha bajado a 401,49 euros al mes. El ahorro en intereses es de 4.210,58 euros.

AMORTIZACIÓN ANTICIPADA Opción 2

Con reducción de plazo

Partimos del mismo escenario: quedan 15 años por pagar a una cuota mensual de 554,43 euros. Optamos por amortizar anticipadamente nuestro préstamos y lo aplicamos como una rebaja en el plazo de amortización.

El número de años durante los que deberemos pagar se reduce a 11 y la cantidad de intereses que nos ahorramos sube a 7.727,75 euros.

Renta disponible

Así las cosas, todo dependerá también de la renta disponible de cada hipotecado. Si se actúa sobre la cuota mensual se trataría de rebajar el esfuerzo financiero que se tiene que hacer cada mes y, en cambio, al tocar los años, se sigue pagando lo mismo en menos tiempo, con lo que es necesario poder mantener el músculo financiero.

Más allá de ello, hay que tener en cuenta que casi todos los bancos cobran una comisión por amortización anticipada. Como destaca Evo Banco, las comisiones están reguladas por ley y existen unos máximos vigentes. «En las hipotecas a tipo fijo, podrían cobrarnos hasta un máximo del 2% sobre el capital amortizado, si la operación se realiza en los primeros 10 años. El máximo fijado para esta comisión se reduce al 1,5% cuando amortizamos pasado ese periodo. Si hablamos de hipoteca variable, se aplica un 0,15% durante los primeros cinco años de hipoteca y 0,25% en los tres siguientes», afirman en su portal de ayuda.

 

Fuente: www.abc.es

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