No te dejes engañar por el banco y descubre aqui cuando contratar una hipoteca fija o variable.
¿A qué tipo de interés habría que firmar la hipoteca para que fuera más rentable un tipo fijo que uno variable? Desde el comparador hipotecario iAhorro han realizado una simulación para poder darle respuesta a esta cuestión. Y, según adelanta su el director de Hipotecas, Simon Colombelli, «el límite estaría ya bastante por encima del 3%«.
Para poder hacer los cálculos, en iAhorro cogen ejemplos reales de hipotecas de 150.000 y 300.000 euros contratadas en enero de 2022 a un tipo de interés variable de euríbor (índice de referencia) +0,99% o a un tipo de interés fijo con un TIN de entre el 1 y el 4%. ¿Por qué estos tipos de interés? El 0,99% es uno de los diferenciales más ofertados en España por las entidades a la hora de firmar una hipoteca variable. En las hipotecas fijas podemos observar que en enero de 2022 la media de tipos estaba en torno al 1%, pero en la actualidad, ya se encuentran productos de este tipo al 4%.
Una vez conocidos estos datos, es importante tener en cuenta que las hipotecas variables se revisan de forma trimestral, semestral o anual y lo más común es que esa revisión se haga cada año. Por eso, al contratarla en enero, cada mes de enero la cuota a pagar ese año cambiará en función del valor que registre el euríbor. Pero las hipotecas fijas no varían: su cuota es siempre la misma, desde el inicio hasta el final del préstamo, a no ser que el titular de este realice una novación, una subrogación o una cancelación para cambiar alguna de sus condiciones.
Hasta 50.000 euros de ahorro con una hipoteca fija al 1%
Así, quien firmó en enero de 2022 una hipoteca fija de 150.000 euros al 1% y con un plazo de amortización de 20 años, comenzaría pagando una cuota de 689,84 euros de cuota, lo que, con el sistema de amortización francés (al principio se pagan más intereses que capital) haría que al final de la vida del préstamo esta persona abone un total de 15.561,95 euros de intereses.
En el caso de quien firmó en ese mismo momento una hipoteca a tipo variable, también de 150.000 euros, con un plazo de amortización de 20 años, pero referenciada a euríbor + 0,99%, vemos que la cuota que comenzó pagando era menor, de 657,74 euros, pero con la revisión de este pasado mes de enero de 2023, ha aumentado hasta los 920,11 euros, es decir, ahora paga 230,27 euros más que el de la fija. Para poder calcular los intereses que abonaría hasta el final de la vida del préstamo, quien contrató esta hipoteca variable, desde iAhorro realizan una simulación porque «es imposible de predecir cómo estará el euríbor de aquí a 2042», cuando finalice su préstamo.
De esta manera vemos que, a partir de enero de 2024, quien firmó una hipoteca variable de 150.000 euros a 20 años con interés de euríbor + 0,99%, pagará cuotas que no bajarán de los 900 euros mensuales hasta 2028. Y, en ese momento, si se repitieran, veríamos más fluctuación en las cuotas, que incluso rozarían los 1.000 euros en 2031 si el euríbor volviera a situarse en un 4,564%, mismo dato al que llegó en enero de 2001.
Mismos intereses con una hipoteca fija del 3,8%
Tras realizar varios cálculos, desde el comparador llegan a la conclusión que, quien contrató en enero de 2022 una hipoteca con un TIN fijo del 3,8% pagaría casi los mismos intereses totales que los que abonaría quien firmó, por el contrario, en el mismo momento una hipoteca variable con un TIN de euríbor + 0,99%.
Vemos los datos: el titular de una hipoteca fija de 150.000 euros a 20 años, con un TIN del 3,80%, comenzó pagando 893,24 euros de cuota y el de la variable pagó durante los primeros doce meses 657,74 cada mes. No obstante, la volatilidad del índice de referencia de la hipoteca variable y la estabilidad de la fija hacen que, al final de la vida del préstamo, los intereses que paguen ambos sean muy similares: 64.795,01 euros quien firmó la hipoteca variable y 64.377,73 euros quien prefirió la fija.
¿Qué pasa con quien firmó una hipoteca fija más alta?
Así, en el caso de la persona que firmó una hipoteca de 150.000 euros en enero de 2008 a un tipo fijo de 5,58%, que es bastante elevado, comenzó y pagaría siempre 1.038,62 euros por su hipoteca en caso de que el plazo de amortización fuera de 20 años. Entonces, al final de la vida del préstamo hipotecario, lo que pagaría de intereses totales ascendería hasta los 99.268,87 euros. En ese momento, si hubiera contratado una hipoteca a tipo variable, hubiera pagado muchos menos intereses: tan solo 37.460,50 euros, es decir, 28.800 euros menos.
La subrogación, la clave para ahorrar en el pago de intereses
Si has contratado una hipoteca, tanto fija como variable, y ves qué hay algo mejor en el mercado, con lo que te puedes ahorrar dinero en el pago de intereses por tu préstamo, Colombelli aconseja subrogarse, es decir, cambiar la hipoteca de banco. «Lo mejor sería esperar dos o tres años desde la firma» para que las entidades no empiecen a verte como un usuario en el que no puedan confiar, eso sí, advierte, «una persona puede cambiarse de hipoteca todas las veces que quiera, no hay un número concreto fijado por ley. Mi consejo: si encuentras una hipoteca mejor que la tuya, cámbiala».
