Cuándo termina el plazo para reclamar gastos hipotecarios al banco

Si contrataste una hipoteca antes del 16 de junio de 2019 y tu banco te cobró gastos hipotecarios que le correspondían pagar, tienes derecho a reclamar la devolución de ese dinero. Sin embargo, el plazo para hacerlo es un tema en disputa. Descubre más sobre esta situación y cómo proteger tu derecho a reclamar.

Si contrataste una hipoteca y tu banco te cobró todos los gastos de formalización, es probable que sepas que esta práctica era ilegal y que tienes derecho a recuperar parte de ese dinero. Sin embargo, recientemente ha habido cierta confusión en cuanto al plazo límite para realizar esta reclamación. Algunos afirman que el plazo está a punto de vencer, aproximadamente el 23 de enero de 2024. Sin embargo, la situación no es tan clara, ya que el caso está en manos de la justicia europea, y ni siquiera el Tribunal Supremo tiene una respuesta definitiva.

¿Qué son los Gastos de Hipoteca?

Cuando contratas una hipoteca, se generan varios gastos de formalización, como los de notaría, registro, gestoría, tasación y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Hasta hace poco, los bancos solían hacer que los clientes pagaran la mayoría o todos estos gastos.

Sin embargo, los tribunales declararon esta práctica abusiva, estableciendo que el banco debía asumir los costos de tasación, gestoría, registro y la mitad de los gastos notariales. El 16 de junio de 2019, entró en vigor una ley que obliga al banco a asumir todos los gastos de formalización, excepto la tasación. Esto significa que si firmaste tu hipoteca antes de esa fecha y el banco te cobró gastos que le correspondía pagar, tienes derecho a recuperar el dinero que pagaste de más.

¿Hasta Cuándo Puedes Reclamar?

El plazo para presentar una reclamación no es ilimitado. Según el Código Civil, tienes cinco años (diez en Cataluña) para exigir la devolución de los gastos hipotecarios. Sin embargo, los tribunales no están de acuerdo sobre cuándo comienza a correr este período de prescripción, y aquí es donde entra en juego el Tribunal Supremo. En julio de 2021, este tribunal consultó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre cuándo comienza el plazo de cinco años para presentar una reclamación. Planteó tres posibles escenarios:

  1. Si comienza cuando se declara abusiva la cláusula de pago de gastos en tu hipoteca. En este caso, el plazo de cinco años comenzaría después de que un juez declare abusiva la cláusula en tu escritura hipotecaria. Esto significaría que, en la práctica, el plazo no caducaría, ya que podrías solicitar tanto la anulación de la cláusula como la devolución del dinero en la misma demanda.
  2. Si comienza cuando el Tribunal Supremo estableció jurisprudencia sobre la devolución de los gastos, que fue el 23 de enero de 2019. En este caso, el plazo finalizaría el 23 de enero de 2024.
  3. Si comienza cuando la justicia europea estableció jurisprudencia sobre plazos de prescripción, que fue el 9 y el 16 de julio de 2020.

En este último escenario, el plazo para presentar una reclamación terminaría el 9 o el 16 de julio de 2025. El TJUE está considerando esta cuestión, pero aún no ha emitido una resolución. Sin embargo, hace poco se llevó a cabo una vista oral para abordar una cuestión similar planteada por un juzgado de Barcelona, lo que sugiere que es posible que la justicia europea emita un fallo en unos meses.

Cómo Reclamar al Banco

Por ahora, la resolución está en manos de la justicia europea. Mientras esperas su fallo, es recomendable tomar medidas si el plazo para presentar una reclamación realmente concluye el 23 de enero de 2024. Según el artículo 1.973 del Código Civil, «la prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor». Esto significa que si presentas una reclamación a tu banco antes del 23 de enero de 2024, detendrás el plazo de prescripción.

Es probable que el banco rechace tu reclamación y te diga que el plazo ya ha caducado, pero esto no será cierto. Cuando la justicia europea determine hasta cuándo puedes exigir la devolución del dinero, podrás reiniciar la reclamación, ya sea ante tu entidad bancaria o en los tribunales, sin preocuparte por la prescripción.

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