Actualmente elegir una hipoteca depende de la situación del euríbor, lo que lo convierte en una decisión difícil debido a sus recientes subidas e inestabilidad.
Decidir entre tipos fijos, mixtos y variables es una de las decisiones más difíciles a la hora de contratar una hipoteca. La correcta selección del tipo de interés más adecuado para cada perfil es un factor determinante que afectará al importe total que se acabará pagando por el préstamo hipotecario. Sobre todo en un momento en el que el Euribor a 12 meses, el índice al que están referenciadas la mayoría de hipotecas en España, ha subido del -0,477% en enero al 0,4% en junio.
Para guiarte en este proceso de selección, hemos hablado con Mateo Rodríguez-Braun, director de producto de Openbank, para comentar algunos conceptos clave como qué es el Euribor, cuáles son las diferencias entre los tipos fijos y los variables, o cuáles son las preguntas que uno se tiene que hacer a la hora de contratar un préstamo hipotecario. Vamos con ello.
¿Hipoteca fija, variable o mixta?
“En la hipoteca fija se pagará siempre la misma cuota. Y esa cuota, al principio, suele ser más cara que la cuota de hipoteca variable”, explica Rodríguez-Braun. Esto da certeza sobre el interés que se aplicará durante la duración del préstamo independientemente de cómo evolucione el mercado.
Es conveniente cuando el solicitante prefiere la tranquilidad de saber que siempre pagará lo mismo, o cuando no se prevén aumentos o disminuciones de ingresos. En el caso del tipo fijo, los plazos de amortización son más cortos que con el tipo variable. Suelen tener un plazo máximo de 20 años.
“En las hipotecas a tipo variable la cuota se compone de la suma del índice de referencia (Euribor a 12 meses) y de un diferencial. Además, la mayoría de entidades impone un tipo fijo el primer año”, dice el experto. En estas hipotecas, la cuota suele ser menor en los primeros años aunque existe la incertidumbre de cuánto se pagará en el futuro por la evolución del índice de referencia.
En estos casos la cantidad a pagar variará de un mes a otro, ya que dependerá de cómo fluctúe el Euribor. Habrá momentos como el actual en el que el índice de referencia esté en niveles bajos y la cuota mensual será muy barata, pero habrá otros en los que será más alta. Se suele conceder por periodos de un máximo de 30 años, aunque incluso se puede prorrogar un poco más.
Una tercera posibilidad es la hipoteca mixta. “La mixta es una opción intermedia que permite aprovechar las ventajas de ambas hipotecas: la flexibilidad de la variable y la seguridad de la fija en distintos tramos de la vida del préstamo”, dice Rodríguez-Braun.
Durante el periodo inicial, generalmente de diez años, el préstamo funciona como una hipoteca a tipo fijo, con la misma cuota, y durante el resto del plazo hasta la finalización funciona como una variable, aplicándose la suma del índice de referencia (Euribor a 12 meses) con un diferencial. Es decir, que la cuota de la hipoteca mixta es la misma durante el periodo inicial y, a partir de entonces, la cuota se actualiza anualmente con el Euríbor a 12 meses vigente, explica el experto.
¿Qué es el Euribor y cómo afecta a las hipotecas variables?
El Euribor es el índice de referencia que indica el tipo de interés promedio al que las entidades
financieras europeas se prestan dinero en el mercado interbancario. Este índice tiene varios plazos de vencimiento y el Euribor a 12 meses es el principal indicador en el cálculo del tipo de interés en las hipotecas variables.
La fluctuación del Euribor está estrechamente relacionada con el tipo de interés fijado por el Banco Central Europeo (BCE), entidad de la que los bancos obtienen préstamos para financiar diferentes operaciones. El tipo oficial del BCE repercute directamente en el Euribor porque cuando los bancos ofrecen préstamos suelen aplicar una prima sobre el interés que cobra el banco central.
Como hemos dicho, el Euribor es un índice de referencia que marca el interés al que se prestan los
bancos. Por eso la cuota hipotecaria variable cambia mensualmente, porque la evolución del Euribor repercute en el importe que los bancos pagan por pedir dinero prestado.
¿Qué preguntas debemos hacernos para elegir el tipo de interés?
“No hay una hipoteca mejor que otra, depende del perfil y del ‘apetito’ de riesgos de la persona”,
dice Rodríguez-Braun, de Openbank. La situación financiera de cada persona es diferente, es decir, los ingresos y gastos mensuales varían de una persona a otra, al igual que el nivel de riesgo que se desea asumir, ya que el tipo fijo es menos arriesgado que el variable.
La proyección de los ingresos futuros previstos también influye de forma significativa. Hay personas con empleos fijos que tienen mucha estabilidad pero pocas posibilidades de ganar más, mientras que otras pueden tener proyecciones de ascensos y, por tanto, de aumento de ingresos.
“El principal motivo para elegir un tipo de hipoteca sobre otra es la seguridad de lo que se podrá
destinar a pagar la cuota durante toda la vida del préstamo. Es necesario considerar cómo será la
evolución de los ingresos y gastos de cada persona durante el plazo de la hipoteca para asegurar que hay margen para las cuotas y el resto de facturas y gastos personales”, dice Rodríguez-Braun.
En ese aspecto, el Banco de España recomienda destinar como máximo el 35% de los ingresos mensuales a amortizar las deudas financieras, un concepto que incluye los préstamos hipotecarios.
¿Debe afectar la edad al elegir entre tipo fijo o variable?
En las políticas de los bancos para calcular el plazo al que se concederá la hipoteca, generalmente
la edad del solicitante sumada al plazo del préstamo no puede superar los 80 años. Esto significa que si tenemos 30 años, lo máximo que se podría llegar a conseguir sería 50 años de hipoteca. No obstante, el máximo varía en función del tipo de vivienda: ¿es vivienda habitual o segunda residencia?
En algunos casos puede existir un tiempo de la hipoteca en el cual la persona estará en periodo de
jubilación, por lo tanto, es necesario considerar cómo será la situación financiera durante ese periodo para elegir entre una hipoteca fija, con la misma cuota, o una hipoteca variable que dependerá de la evolución del Euribor.
¿Cómo afecta el contexto macroeconómico para elegir tipo fijo o variable?
El contexto macroeconómico incide de manera directa en las hipotecas variables. Dependiendo de la situación económica, el BCE establece políticas monetarias destinadas a controlar el nivel de liquidez en el mercado. Esto lo logra al determinar el tipo de interés al que presta dinero a los bancos. Y, como hemos visto, esos tipos de interés afectan al Euribor a 12 meses.
Tras la crisis de 2008, el BCE bajó en seis ocasiones el tipo de interés desde el 1% en diciembre de 2011 al 0% en marzo de 2016. El objetivo de esta política monetaria era que fuera más barato acceder a crédito para que el dinero se inyectará en la economía y se produjera crecimiento económico. Más dinero, más inversión, más trabajo, más gasto, mayor crecimiento.
“En este periodo se han producido dos consecuencias: por un lado, las personas que ya tenían
hipotecas a tipo variable han visto cómo la cuota de sus préstamos se reducía en las actualizaciones anuales o semestrales. Por otro lado, las hipotecas fijas, con unos tipos más atractivos, han ganado posición en el mercado”, explica Rodríguez-Braun.
Sin embargo, en los últimos meses el Euribor ha subido hasta el 0,4% en junio porque se espera que los tipos de interés suban para controlar la inflación, que ha subido en los últimos años por el efecto perturbador que tuvo el COVID-19 en la cadena logística y, recientemente, por los efectos que la guerra de Ucrania está teniendo en el mercado mundial de materias primas.
Es imposible tener una bola de cristal y adivinar el futuro macroeconómico del planeta, sin embargo, es interesante tener una estimación del momento para decidir el tipo de hipoteca. “El contexto actual está reflejándose en un progresivo encarecimiento del tipo fijo y abaratamiento del tipo variable”, dice el experto, ya que lo más previsible es que el BCE siga aumentando los tipos de interés.
Fuente: www.revistagq.com
