¿Es posible una nueva crisis inmobiliaria?

El actual panorama político, las subidas del euríbor tras meses en mínimos y la avalancha de firmas de hipotecas han hecho saltar las alarmas ante una posible burbuja inmobiliaria.

Myinvestor, ING, hipotecas.com, Ibercaja y Openbank nos han respondido a las siguientes preguntas: ¿Crees que es un buen momento para cambiar una hipoteca fija a variable? ¿Cómo evolucionarán los tipos de interés? o ¿Estamos cerca de una nueva burbuja inmobiliaria?

Quienes hayan formalizado una hipoteca a tipo fijo a los precios de los últimos años
–en torno al 1,5% TAE- han hecho una buena jugada, logrando financiación a largo
plazo a tipos que difícilmente mejorarán en el futuro.
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En cuanto a la posibilidad de pasar a día de hoy de una hipoteca de tipo fijo a una hipoteca de tipo variable, en un momento en el que se empieza a hablar de hipotética subida de tipos, no parece la decisión más eficiente. Nadie tiene, no obstante, la bola de cristal y el escenario presenta poca visibilidad. Hace unas semanas el repunte de la inflación daba alas a una eventual subida de tipos y, de repente, irrumpió la invasión a Ucrania alejando este hipotético cambio de la política monetaria.

En los últimos años ha habido una fuerte demanda de la hipoteca a tipo fijo hasta representar tres cuartas partes de la cartera de nueva producción. Actualmente el ciclo del Euribor está cambiando, si bien el índice de referencia se mantiene en tasas negativas. Responder a esta pregunta depende de cada cliente, de sus ingresos, de su plazo de amortización, del importe de la vivienda… pero, sobre todo, de la forma de afrontar el gasto: en la hipoteca fija la cuota siempre será la misma y en la hipoteca variable puede ser menor, pero también mayor.

Si hay posibilidad de incrementar ingresos o reducir costes a lo largo de la vida de la hipoteca, tiene sentido la posibilidad de una hipoteca variable, pero si el escenario más probable es que los ingresos y los gastos se mantengan estables en el tiempo, la hipoteca fija permite tener la tranquilidad de pagar siempre la misma cuota. Los clientes de Openbank llevan años apostando por las distintas opciones y creo que eso es algo que se va a mantener en el medio plazo.

Estamos viendo nuevas ofertas en hipotecas a tipo variable, aunque no necesariamente conviene cambiarse o darse prisa en hacer una novación o una subrogación. Hay que analizar bien nuestra situación y tener en cuenta el tiempo restante de nuestro préstamo y, sobre todo, si las condiciones que firmamos con la entidad financiera en su día nos permiten asumir nuestra cuota cómodamente y sin superar el ratio de cargas sobre ingresos del 30% que recomienda el Banco De España. (…)

Tampoco debemos olvidarnos de las hipotecas a tipo mixto, una solución a medio camino que, por lo general, suelen incluir una cuota fija durante los primeros años para pasar a un tipo de interés variable en el resto del plazo de amortización. A grandes rasgos, se trata de una hipoteca a tipo variable con la seguridad de tener las mismas cuotas durante los primeros años, en los que la variación del tipo de interés podría ocasionar un mayor impacto en la economía familiar.

Se trata, entonces, de una decisión que depende mucho de los factores personales, en especial de la capacidad de soportar un eventual incremento en las cuotas mensuales, en el caso de decantarse por una hipoteca variable.

El sector hipotecario está realizando los primeros movimientos subiendo las hipotecas a interés fijo o haciendo más atractiva la gama de productos de interés variable. Más allá de este contexto y ante la incertidumbre existente en la evolución del Euríbor, es relevante poner foco en la situación concreta de cada persona y/o familia.

Por ello, más allá del contexto que exista en cada momento de los tipos de interés, es necesario alinear muy bien la decisión con el contexto personal.

El tipo de hipoteca a elegir depende del contexto, pero sobre todo de la situación personal de cada consumidor. Con una hipoteca variable gozas de un precio inicialmente más bajo, pero asumes cierto riesgo a futuro de posible subida de tipo interés, mientras que con la fija pagas cierta prima por tener la seguridad que ofrece un tipo fijo.

También hay que tener en cuenta la hipoteca mixta, que aúna las ventajas de las de tipo variable y las de tipo fijo ya que permite bloquear el tipo de interés durante los primeros años y luego disfrutar de la rebaja de precio en años subsiguientes que conlleva el escenario de tipos actual.

Antes de la invasión de Ucrania, los bancos centrales ya tenían una situación complicada que abordar: inflación por encima de lo deseado y una economía que se desaceleraba después del rebote post-Covid. La tragedia de la guerra ha añadido dificultades a esa realidad, por un lado empujando los precios de materias primas como petróleo, gas y trigo, por otro lado atrasando el desatasco de las cadenas logísticas, y finalmente aumentando la incertidumbre para empresas y mercados. Estos factores tiran en direcciones opuestas, los primeros dando más argumentos para subir los tipos rápido y los últimos dando argumentos para ser subirlos más tarde.

Parece que de momento los mercados prevén mayor cautela por parte de los bancos centrales y esperan una subida menos pronunciada de tipos, con el euríbor a 12 meses, por ejemplo, bajando desde -0,28% el 14 de febrero a -0,40% el 2 de marzo.
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A medio plazo, cabría esperar un euríbor más elevado que el actual, aunque difícilmente vuelva un euríbor positivo. La última vez que lo vimos en positivo fue en 2016, y los factores estructurales que permitirían a la economía soportar tipos más elevados – demografía, deuda agregada – han empeorado desde entonces.

Con el escenario geopolítico actual resulta imprevisible tener un dibujo claro para lo que resta de año. No obstante, parece que podemos estar ante una progresiva recuperación del Euribor. En cualquier caso, cabe recordar que todavía hay un amplio margen hasta verlo en tasas positivas significativas. Hay que considerar el impacto que está teniendo la situación que se está viviendo actualmente en Ucrania y su influencia en determinadas variables.

Es importante tener en cuenta el contexto macroeconómico que estamos viviendo en estas semanas con la guerra en Ucrania. Por un lado, vemos que su efecto en la economía mundial ya es evidente, con inestabilidad en las bolsas y la subida de la inflación, arrastrada por el precio de la energía (petróleo, gas, electricidad) y de algunas materias primas. En este sentido, la primera regla de los Bancos Centrales es combatir la inflación, lo que se consigue normalmente con subida de los tipos de interés.

La ecuación por resolver y que no parece fácil es que una subida de tipos enfría la economía, que es justo lo que menos necesitan ahora los países europeos. En cualquier caso, hoy por hoy, no sabemos cuál va a ser la estrategia del BCE en relación con los tipos de interés.

También hay que destacar que venimos de un escenario nunca visto en el mundo, provocado por el impacto que la pandemia ha tenido sobre todos los mercados y las facilidades que los bancos centrales han puesto para inyectar liquidez al sistema bancario.

Esto ha traído unos tipos de interés históricamente bajos, incluso en terreno negativo, tanto para los tipos cortos (3 y 12 meses), como para los tipos a largo plazo (superiores a 10 años). Además, el Euribor se ha mantenido en terreno negativo desde el 2016, con picos de hasta -0,52% durante 2021.

Los mercados prevén que el Euribor 12 meses, principal referencia para los préstamos a tipo variable, se sitúe por encima del 0% después del verano, mientras que las referencias para el largo plazo han comenzado a corregirse desde finales de 2021, afectando así a las futuras hipotecas a tipo fijo, que veremos incrementarse progresivamente a lo largo del año.

La subida de la inflación ya está afectando en dos ámbitos diferentes al mercado inmobiliario: a corto plazo, la subida de precios, sobre todo de materiales y transporte, empuja al alza los precios de nueva vivienda y de las reformas; y a medio plazo, de mantenerse esta situación, es posible que se produzca una modificación en la estrategia de tipos bajos del BCE, incrementándose el valor del Euribor. Aunque el estallido del conflicto bélico ha roto el guion previsto por parte de la autoridad monetaria. La esperada recalibración de la política monetaria, que se anticipaba para el  consejo de este mes tras el mensaje del pasado febrero, y que había llevado al mercado a anticipar incluso una posible subida del tipo de intervención antes de fin de año, parece haber quedado atrás.

El BCE se enfrenta ahora a un importante dilema, por un lado, el impacto económico que la invasión de Ucrania va a tener sobre el crecimiento del resto de Europa puede ser relevante, y frenar la incipiente recuperación en el continente. En este sentido, diferentes miembros del Consejo de Gobierno han mostrado su disposición a modular la velocidad en la normalización de la política monetaria en función de los acontecimientos. Por otro lado, el tensionamiento en los precios de las materias primas se ha acelerado fruto del conflicto bélico y añade más presión si cabe a una inflación ya de por sí tensionada, ante la que el BCE debería responder.

Probablemente ante este escenario de incertidumbre, el BCE optará por mantener todas las opciones abiertas, incidiendo en la flexibilidad de la política monetaria y sin tomar decisiones de calado que puedan comprometer su discurso de cara a próximas reuniones a la espera del desarrollo de los acontecimientos.

Aún es pronto para saberlo. El año pasado vimos una tendencia tanto de los clientes como de las entidades hacia las hipotecas fijas. Hay que esperar a tener una foto más clara de la evolución del Euribor para ver cómo responden las entidades con su oferta y la respuesta de los propios clientes a un posible movimiento en este sentido. Pero parece que el mercado está tendiendo a impulsar las hipotecas variables con precios más atractivos.

El sector inmobiliario está creciendo y goza de buena salud, pero no vemos una burbuja, sino la recuperación de la actividad tras un 2020 en el que las operaciones, como el resto de la actividad económica, se paralizó. A ello se une una elevada tasa de ahorro de las familias y condiciones atractivas de financiación, en un entorno de tipos de interés en mínimos. En cualquier caso, aunque la oferta financiera es atractiva, las políticas de riesgo de las entidades son mucho más restrictivas que las previas a 2007, cuando se alimentó la burbuja inmobiliaria. En MyInvestor, por ejemplo, tenemos una tasa de mora del 0% y ni una sola petición de moratoria.

El número de nuevas hipotecas concedidas en 2021 se mantiene por debajo del número de compraventas. Es decir, muchas familias están tirando de sus ahorros para comprar una vivienda sin pedir dinero al banco. Además, la proporción de préstamos concedidos por un importe superior al 80% de la valoración / tasación es inferior al 10%, lo que indica que las entidades están siendo prudentes a la hora de financiar viviendas. Por otro lado, la construcción de vivienda nueva se mantiene en niveles bajos, aunque se observa mayor dinamismo que en años previos.

Tras la caída en el número de operaciones a raíz de la pandemia y el confinamiento, en 2021 encadenamos varios meses de corrección, debido a que la crisis sanitaria había paralizado algunas decisiones de compra que se materializaron finalmente a lo largo del año pasado hasta recuperar niveles prepandemia. De hecho, esta corrección sigue mostrándose con los datos del mes de enero, que reflejan un aumento de las compraventas del 34,5% con respecto a 2021.

Creo que podemos hablar de “momento dulce” pero no podemos hablar de burbuja ni compararnos con la situación previa a 2008 por varios motivos.
Primero, porque no hay un boom de construcción de obra nueva. El sector se está moviendo mayoritariamente en la segunda mano. De hecho, las viviendas nuevas representaron un 20,3% del total de compraventas en 2021, lo que supuso 114.801 compraventas en el conjunto del año.

Otro de los indicadores a tener en cuenta es el precio y podemos ver que las subidas están siendo muy moderadas, aunque siempre va a haber zonas específicas de gran demanda en algunas ciudades en las que los precios se tensionen mucho.

Esto mismo está pasando con la vivienda nueva, la subida de los materiales de construcción, de la energía, unido a las exigencias de la normativa para construir viviendas de alta eficiencia energética, han provocado una subida importante de la vivienda de nueva construcción. Pero no olvidemos que por cada vivienda nueva se venden 5 de segunda mano, por lo que con carácter general apreciamos estabilidad o ligeras subidas de precio.

Otro indicador clave es la concesión de hipotecas. Estamos en un buen nivel de concesión de hipotecas, con niveles similares a prepandemia, con unas 1.000 firmas de hipotecas diarias. Es un dato de absoluta estabilidad y normalidad, por no hablar de la cautela por parte de las entidades financieras a la hora de otorgar préstamos y la seguridad y transparencia en el mercado a raíz de la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario en junio de 2019.

En el ámbito hipotecario, tenemos que ver también los comportamientos del Euribor y los tipos de interés para analizar el riesgo. De nuevo, vemos que nos encontramos en un escenario de tipos de interés históricamente bajos, que podrían reajustarse a lo largo del año, pero sin subidas radicales.

Es muy pronto para afirmar algo así. Salimos de una etapa de pandemia en la que todos los sectores económicos han sufrido y nos encontramos en un entorno económico marcado por una presión inflacionista significativa. Hay que ver cómo se desarrollan los próximos trimestres y la actividad macroeconómica pero en todo caso ahora mismo no consideramos que estemos en un entorno de burbuja inmobiliaria como hemos podido ver en otros momentos.

Efectivamente el precio de la vivienda está incrementándose de forma continua, si bien, de forma desigual dependiendo el ámbito geográfico y la tipología de cada vivienda. Por ejemplo, las viviendas de nueva construcción están viéndose afectadas por el incremento de los precios de los materiales y el transporte. Sin embargo, al contrario de lo que ocurrió en la crisis de 2008, la concesión del crédito inmobiliario se está basando en criterios muy estrictos de riesgo por las entidades financieras y se está apalancando en el ahorro generado por las familias en los últimos dos años, debido a la limitación de consumo por el COVID.

Este punto, unido a otro tipo de indicadores como puede ser la evolución positiva pero comedida del precio de la vivienda, la correcta evolución de hipotecas concedidas o de las licencias para nuevas obras otorgadas, hace pensar que no estamos ante una nueva burbuja sino en un momento saludable y dinámico del mercado inmobiliario.

No estamos observando tasas de impago superiores a años precovid. Las políticas de riesgo de la banca ya están bien ajustadas, el cliente que viene a solicitar una hipoteca es más solvente que el que nos encontramos en 2008 y la moratoria que tuvo lugar en la época de confinamiento ha tenido un resultado muy positivo para evitar impagos coyunturales.

Fuente: www.rankia.com