La transformación del mercado inmobiliario en España: de la moderación a precios casi en máximos

El mercado inmobiliario en España ha cambiado mucho en un lustro. Se ha pasado de la moderación de los precios a una aceleración que, a día de hoy, deja el coste de las casas a un nivel muy próximo al de la burbuja inmobiliaria.

En 2019, el Banco de España observaba una clara moderación en el crecimiento de los precios y de las transacciones. Si se compara con los datos de este año, se observa un repunte que sobrepasa el 13%.

En el caso de las compraventas, en 2019 la desaceleración había sido especialmente acusada. En términos absolutos, se registraron 341.275 compraventas en los seis primeros meses de ese año, casi un 13% menos que la cifra registrada entre enero y julio de 2023, cuando hubo 385.585 compraventas.

A pesar de esta evolución tan divergente, hay un problema que a día de hoy persiste: el stock de casas disponibles. El peso de la inversión residencial en el PIB se situó en 2019 en torno a los mínimos observados durante la primera mitad de los años noventa (5,7%), un nivel muy alejado de los excepcionales valores registrados durante el boom inmobiliario que precedió a la crisis (11,4%).

La construcción de obra nueva venía registrando en los años precedentes a la pandemia niveles históricamente reducidos. Por si fuera poco, el Banco de España explica que el confinamiento supuso la parada temporal de las obras y un retraso de la aprobación de nuevos visados que, hasta la fecha, hace que la oferta sea insuficiente para cubrir toda la demanda.

La falta de casas ha ejercido una presión sobre los precios que, sumado a la subida de tipos, ha provocado una mínima caída de los préstamos hipotecarios del 2% cuando se comparan los seis primeros meses de 2019 y 2023: 225.285 créditos contra 220.861, según los Notarios.

En el mercado del alquiler el escenario apenas ha cambiado. De hecho, desde antes de 2019 el Banco de España viene notando un aumento significativo que avanza “incluso a un ritmo superior al observado en el mercado de compraventa”. Estos aumentos de precios han sido más marcados en las principales capitales como Madrid, Barcelona y Valencia.

Pese a los altos costes, un 60% de las viviendas se alquilan en menos de un mes, según Masteos. Este porcentaje es más elevado que el de la media nacional, que se sitúa en el 50,7%, lo cual confirma el dinamismo que tiene el mercado inmobiliario en las grandes urbes. Con todo, la velocidad con la que se alquilaban en 2019 era un 10% mayor, lo que corrobora hasta qué punto las constantes subidas de precios han afectado a las familias.

Beatriz Toribio, directora general adjunta de Masteos en España, explica que la demanda en las áreas metropolitanas de Barcelona, Madrid y Valencia ha crecido a un mayor ritmo, en parte gracias a que los pisos son un poco más asequibles. Así, “en algunos municipios cercanos a estas tres ciudades, la oferta de vivienda en alquiler se ha triplicado”.

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